确认合同效力纠纷 （2019）湘11民初198号

审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被告香河房地产公司对原告以房抵债的个别清偿行为是否有效。二、管理人对原告送达的《解除合同通知书》是否无效。现评析如下： 一、因刘夏明不能偿还原告的金钱债务，刘夏明独资的香河房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》，香河房地产公司作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债。《商品房买卖合同》的效力决定以物抵债行为的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。因香河房地产公司对本公司开发的香河一品第一栋楼至今尚未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房买卖合同》属无效合同。因此，香河房地产公司以房抵债的个别清偿行为无效。 二、无效的合同至始无效，破产管理人对该合同的当事人发出《解除合同通知书》不能发生解除合同的法律后果，不具有法律效力。 综上，原告诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被告香河房地产公司对原告以房抵债的个别清偿行为是否有效。二、管理人对原告送达的《解除合同通知书》是否无效。现评析如下： 一、因刘夏明不能偿还原告的金钱债务，刘夏明独资的香河房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》，香河房地产公司作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债。《商品房买卖合同》的效力决定以物抵债行为的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。因香河房地产公司对本公司开发的香

湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初198号 原告：刘满花，女，1965年10月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：永州市香河房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区翠竹路3号。 法定代表人：刘夏明，系该公司负责人。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所（永州市香河房地产开发有限公司破产管理人）。 委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务……