房屋买卖合同纠纷 （2019）京02民终14491号

“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，案涉房屋虽系以贾磊名义购买，但所有款项系由郝剑出资支付，且房屋自购买后一直由郝剑占有使用，故郝剑应为案涉房屋的实际权利人。郝剑将案涉房屋出售给张建明，并由贾磊出面与张建明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。张建明已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而郝剑作为房屋的实际出卖人、贾磊作为房屋的产权登记人不配合张建明办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，张建明要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。张建明要求贾磊、郝剑支付逾期履约违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过张建明的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为3000元。综上所述，依据

“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，案涉房屋虽系以贾磊名义购买，但所有款项系由郝剑出资支付，且房屋自购买后一直由郝剑占有使用，故郝剑应为案涉房屋的实际权利人。郝剑将案涉房屋出售给张建明，并由贾磊出面与张建明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。张建明已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而郝剑作为房屋的实际出卖人、贾磊作为房屋的产权登记人不

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14491号上诉人（原审被告）：贾磊，男，1981年7月23日出生，汉族，北京市监狱管理局（戒毒局）天堂河强制隔离戒毒所职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈岩，女，1980年9月3日出生，汉族，开兴义物业公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾磊（陈岩之夫），住北京市大兴区。……