租赁合同纠纷 （2014）一中民一终字第313号

本案讼争的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南路东（房地产权属证号为250027750）房产已由原告天津农商银行取得所有权，原告天津农商银行对此房屋享有占有、使用、收益和处分的财产权利。被告孙玉涛在原告天津农商银行取得所有权前已承租使用以上房屋，被告在原告取得所有权后是否享有继续承租该房屋的权利，是本案争议的焦点。对此原审法院认为，讼争标的物于2008年4月已办理了抵押登记，被告租赁该房屋是2009年12月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。依此规定，被告与原产权人第三人王树江签订的《租房协议》内容对原告天津农商银行没有约束力，故原告天津农商银行要求被告孙玉涛返还讼争房屋的诉讼主张，符

本案讼争的坐落于蓟县商贸街北、渔阳南路东（房地产权属证号为250027750）房产已由原告天津农商银行取得所有权，原告天津农商银行对此房屋享有占有、使用、收益和处分的财产权利。被告孙玉涛在原告天津农商银行取得所有权前已承租使用以上房屋，被告在原告取得所有权后是否享有继续承租该房屋的权利，是本案争议的焦点。对此原审法院认为，讼争标的物于2008年4月已办理了抵押登记，被告租赁该房屋是2009年12月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民一终字第313号上诉人（原审被告）孙玉涛。委托代理人卢永亮，天津永亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津农村商业银行股份有限公司，住所地天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座413室。法定代表人李宗唐，董事长。委托代理人刘××，该公司职员。委托代理人刘剑，天津光明律师事务所律师。第三人王树江。上诉人孙玉涛因……