房屋买卖合同纠纷 （2011）浙嘉民终字第433号

本案二审争议焦点有二点，一是曹巧宝以黎全林未经其同意转让房屋为由主张房屋买卖协议无效能否成立；二是房屋买卖协议无效后如何处理。关于争议焦点一。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，黎全林未经曹巧宝同意将共有的房屋转让给周沛炉，其与周沛炉签订的房屋买卖协议属于效力待定的合同。该协议在履行过程中，黎全林将房屋转让的事实告知曹巧宝，曹巧宝主动搬离了房屋，该行为属于履行房屋买卖协议约定义务的行为，应视为曹巧宝对黎全林转让房屋进行了追认。因此，现曹巧宝以黎全林未经其同意转让共有房屋为由主张协议无效，不能成立。关于争议焦点二。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，这是由宅基地使用权具有福利性和人身依附性的特性决定，故宅基地使用权不能转让给外村人员，而只能抛弃。本案中，由于周沛炉并非该村集体经济组织成员，不具备取得该宅基地使用权的资格，故原判以房屋买卖协议违反法律强制性规定而属于无效的认定正确。对于合同无效后的处理，出卖人出售房屋的行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的

本案二审争议焦点有二点，一是曹巧宝以黎全林未经其同意转让房屋为由主张房屋买卖协议无效能否成立；二是房屋买卖协议无效后如何处理。关于争议焦点一。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，黎全林未经曹巧宝同意将共有的房屋转让给周沛炉，其与周沛炉签订的房屋买卖协议属于效力待定的合同。该协议在履行过程中，黎全林将房屋转让的事实告知曹巧宝，曹巧宝主动搬离了房屋，该行为属于履行房屋买卖协议约定义务的行为，应视为曹巧宝对黎全林转让房屋进行了追认。因此，现曹巧宝以黎全林未经其同意转让共有房屋为由主张协议无效，不能成立。关于争议焦点二

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第433号上诉人（原审原告）：曹巧宝。委托代理人：徐骏荣。被上诉人（原审被告）：周沛炉。委托代理人：许智添。原审被告：黎全林。上诉人曹巧宝为与被上诉人周沛炉、原审被告黎全林房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2010）嘉南民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月7日受理后，依法组成合议庭于2011年10月……