（2015）昆民三终字第501号

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案原告在立案前已取得金庭小区业主身份，依法享有诉权，故原告诉讼主体适格。而被告业委会履行职责类似于接受业主大会的委托授权，而在本案中被告业委会在未获得小区总人数三分之二以上或总建筑面积三分之二以上的业主同意的情况下，即与被告海度所签订委托合同，其尚未取得业主大会的授权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，被告业委会与被告海度所于2009年8月21日签订的《聘请专项法律顾问合同》得到了小区业主的认可，被告海度所有理由相信被告业委会亦享有合法代理权与其签订本案诉争的两份委托合同，故被告业委会的行为构成表见代理。同时，被告业委会虽然没有获得小区总人数三分之二以上或总建筑面积三分之二以上的业主同意，但被告业委会委托被告海度所追回应属于小区全体业主共有的物管用房产权，还使占用房屋的案外人昆明某物业服务公司腾还了房屋，并对部分楼层有偿租用，两被告的行为保护了全体业

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案原告在立案前已取得金庭小区业主身份，依法享有诉权，故原告诉讼主体适格。而被告业委会履行职责类似于接受业主大会的委托授权，而在本案中被告业委会在未获得小区总人数三分之二以上或总建筑面积三分之二以上的业主同意的情况下，即与被告海度所签订委托合同，其尚未取得业主大会的授权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，被告业委会与被告海度所于2009年8月21日签订的《聘请

云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民三终字第501号上诉人（原审原告）冯汝义，男，汉族，1938年8月15日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）李菊芳，女，汉族，1943年8月13日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）冯琦，男，汉族，1967年12月6日生，住云南省昆明市盘龙区。诉讼代理人张建华、李培，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）……