租赁合同纠纷 （2019）粤06民终5277号

潘显升与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定潘显升是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故潘显升与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将涉案商铺出租给潘显升的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10475天，潘显升所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故宝盈大沥分公司应向潘显升返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金56288.31元[（183000元+3000元）×（10475天-7305天（20年天数）／10475天]

潘显升与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定潘显升是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故潘显升与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将涉案商铺出租给潘显升的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5277号上诉人（原审原告）：潘显升，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：廖瑞鸿，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被上诉人（原审被告）：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地……