买卖合同纠纷 （2016）最高法民申2472号

本案的争议焦点是朱某2、朱某3与华能公司签订的房地产抵押合同的效力以及华能公司是否可以基于善意取得涉案房屋抵押权。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订的房地产抵押合同项下的抵押物，系朱某2、朱某3、朱某1的共有财产。2011年7月5日朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订房地产抵押合同时，朱某1年仅12岁，属于限制行为能力人。朱某2、朱某3作为朱某1的法定监护人虽然有权代朱某1履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。签订房屋抵押合同的民事行为与朱某1的民事行为能力不相适应。朱某1不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示，朱某2、朱某3为保证2010年度钢材买卖合同及2010年12月10日货款支付协议的履行，代替朱某1设定抵押，增加了朱某1的财产被处置的风险，该行为不属于为朱某1接受奖励、赠与、报酬等受益行为，属于无权处分。现朱某1已经成年，明确表示对朱某2、朱某3的抵押行为不予追认，故应认定朱某2、朱某3与华能公司签订的房地

本案的争议焦点是朱某2、朱某3与华能公司签订的房地产抵押合同的效力以及华能公司是否可以基于善意取得涉案房屋抵押权。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订的房地产抵押合同项下的抵押物，系朱某2、朱某3、朱某1的共有财产。2011年7月5日朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订房地产抵押合同时，朱某1年仅12岁，属于限制行为能力人。朱某2、朱某3作为朱某1的法定监护人虽然有权代朱某1履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。签订房屋抵押合同的

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申2472号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱某1，男，汉族。法定代理人：朱某2，男，汉族，朱某1之父。法定代理人：朱某3，女，汉族，朱某1之母。委托代理人：沈孝飞，安徽靖淮律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：南京华能南方实业开发股份有限公司。法定代表人：吴永钢，该公司董事长。原审被告：朱某2，男，汉族。原审被告：……