房屋买卖合同纠纷 （2014）深中法房终字第1493号

由于涉案房产在张艺支付第二笔定金的履行期限届满时尚未办理注销抵押登记手续，存在不能转移所有权的情况，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项的规定，张艺有权行使不安抗辩权，中止履行合同。据此，大景源公司以张艺构成根本违约为由，要求没收已付定金，不符合法律规定，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。大景源公司在订立合同时隐瞒了涉案房产存在查封及抵押登记的情况，在张艺主张权利时，未向张艺出示有关解除查封的文件及抵押权所涉债务是否结清的凭证，亦未与张艺就处理抵押权及抵押登记事宜协商并签署补充协议，违反了合同法上述关于合同履行的基本原则，构成违约，需承担相应的违约责任。但合同约定的相当于购房总价款20%的违约金标准，明显过高于张艺的实际损失，考虑到本案合同的实际履行情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将违约金调整至合同总价款的5%，即144000元。关于合同解除的问题，作为违约方不享有单方解除权，故大景源公司在本案中作为证据提交的《解除合同通知书》不产生解除合同的效力；

由于涉案房产在张艺支付第二笔定金的履行期限届满时尚未办理注销抵押登记手续，存在不能转移所有权的情况，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项的规定，张艺有权行使不安抗辩权，中止履行合同。据此，大景源公司以张艺构成根本违约为由，要求没收已付定金，不符合法律规定，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。大景源公司在订立合同时隐瞒了涉案房产存在查封及抵押登记的情况，在张艺主张权利时，未向张艺出示有关解除查封的文件及抵押权所涉债务是否结清的凭证，亦未与张艺就处理抵押权及抵押登记事宜协商并签署补充协议，违反了合同法上述关于合同履行的基本原则

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1493号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳大景源实业有限公司。法定代表人：卢显敏，董事长。委托代理人：饶喜红，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：张艳，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艺。委托代理人：王飞，广东利人律师事务所律师。上诉人深圳大景源实业有限公司（以下简称大景源公司）与被上诉人张艺房屋买卖合……