商品房销售合同纠纷 （2016）鄂03民终1024号

虹桥公司与何奎签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同有效。涉案标的物是房屋，产权证不仅有房屋所有权证，还包括土地使用权证，虹桥公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立。根据规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。虹桥公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，对于合同相对人何奎来说，导致不能取得土地使用证属于虹桥公司的原因。政府有关部门是否依法履行职责不是虹桥公司可以向合同相对人免责的事由，该情形不属于人民法院在本案中应审查的内容，虹桥公司以政府部门原因导致未办理土地使用权证分户作为免责的理由不能成立，应当对何奎承担违约责任，何奎主张虹桥公司办理土地使用权证并支付违约金应予支持。合同没有约定逾期办理产权证违约金或损失数额难以确定的，违约金可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然双方未在合同中约定办理土地使用权证期限，但是在实际办理房地产权属证书过程中，办理土地使用权证不应早于办理房产证的时间，何奎主张从2009年7月15日开始计算违约金不应支持，应从2010年4月14日计算，根据已付房款金额

虹桥公司与何奎签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，该合同有效。涉案标的物是房屋，产权证不仅有房屋所有权证，还包括土地使用权证，虹桥公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立。根据规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。虹桥公司的建设用地未通过土地管理部门竣工验收，对于合同相对人何奎来说，导致不能取得土地使用证属于虹桥公司的原因。政府有关部门是否依法履行职责不是虹桥公司可以向合同相对人免责的事由，该情形不属于人民法院在本案中应审查的内容，虹桥公司以政府部门原因导致未办理土地使用权证分户作为免责的理由不能成立，应当对何奎承担违约责任，何奎主张虹桥公司

湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1024号上诉人（原审被告）：湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车站路**号。法定代表人：朱奎荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹树，该公司法务部主任。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘勋，该公司总经理助理。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：何奎，男，1972年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区……