房屋买卖合同纠纷 （2014）郑民四终字第642号

赵龙辉虽非涉案房屋所有权人，但与赵西朋系父子关系，并持有房屋所有权证书等证件，在客观上具有代理权的表象。在赵西朋未到场、赵龙辉无有效委托手续的情况下，双方所签合同具有瑕疵。但我国法律规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中原告及家燕公司均主张，赵西朋于合同签订后不久履行了合同约定的预约解押义务，一审法院开庭时赵西朋经合法传唤拒不到庭，未能就本案提出有效反驳意见，其应就此承担不利的法律后果，原审法院结合有关证据并综合全案采信原告及家燕公司主张，认定赵西朋履行合同义务视为对无权代理行为的事后追认，该涉案合同瑕疵因此得到补正，合同有效，合同各方应按照合同约定履行义务。原告主张赵西朋违约符合案件事实，判决被告赵西朋给付原告胡金江定金20000元并赔偿佣金损失13200元，第三人郑州家燕房地产咨询有限公司将其代管的定金20000元返还胡金江。赵西朋不服一审判决，向本院提起上诉称，赵龙未得到上诉人委托与被上诉人签订《房屋买卖合同》，属于无权代理。上诉人去中国邮政储蓄银行郑州市分行预约解押与本案无关，两者只是巧合，上诉人不知道该合同存在，其预

赵龙辉虽非涉案房屋所有权人，但与赵西朋系父子关系，并持有房屋所有权证书等证件，在客观上具有代理权的表象。在赵西朋未到场、赵龙辉无有效委托手续的情况下，双方所签合同具有瑕疵。但我国法律规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中原告及家燕公司均主张，赵西朋于合同签订后不久履行了合同约定的预约解押义务，一审法院开庭时赵西朋经合法传唤拒不到庭，未能就本案提出有效反驳意见，其应就此承担不利的法律后果，原审法院结合有关证据并综合全案采信原告及家燕公司主张，认定赵西朋履行合同义务视为对无权代理行为的事后追认，该涉案合同瑕疵因此得到补正，合同有效，合同各

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民四终字第642号上诉人（原审被告）赵西朋，男，汉族，1961年9月24日出生。委托代理人姬来松，河南麟格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡金江，男，汉族，1970年7月28日出生。委托代理人王广福、王松，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）郑州家燕房地产咨询有限公司。法定代表人张桂红，经理。委托代理人郭文龙，该公司经理。原审被……