（2017）沪02民终5914号

玮邦公司与宏霞公司签订的《上海市房屋租赁合同》虽约定租赁期限自2011年8月20日至2026年3月19日，但并未记载合同签订时间，亦未约定具体的租金支付方式。而且，玮邦公司事实上也未按照上述合同约定的数额支付租金，直至2012年12月26日才办理租赁合同登记备案手续。另外，玮邦公司在审理过程中表示签订上述合同时知晓涉案房产已经抵押。双方签署《租金结算协议》的时间为2014年9月2日，但作为租金变更依据的《租赁变更协议书》是在2014年9月10日签订。故玮邦公司提交的证据尚不足以证明2011年8月20日系租赁合同签约生效日及已对租赁合同予以变更。2011年9月21日，宏霞公司与交行上海分行签署《最高额抵押合同》，并依法办理了抵押登记。之后，由于地址变更，双方又于2012年9月26日依法办理了抵押权变更登记。故涉案房产的抵押登记日期早于涉案房产租赁合同登记备案日期及玮邦公司实际开始支付租金的日期。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。鉴于玮邦公司与宏霞公司客观上就涉案房产存在租赁关系，该租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，

玮邦公司与宏霞公司签订的《上海市房屋租赁合同》虽约定租赁期限自2011年8月20日至2026年3月19日，但并未记载合同签订时间，亦未约定具体的租金支付方式。而且，玮邦公司事实上也未按照上述合同约定的数额支付租金，直至2012年12月26日才办理租赁合同登记备案手续。另外，玮邦公司在审理过程中表示签订上述合同时知晓涉案房产已经抵押。双方签署《租金结算协议》的时间为2014年9月2日，但作为租金变更依据的《租赁变更协议书》是在2014年9月10日签订。故玮邦公司提交的证据尚不足以证明2011年8月20日系租赁合同签约生效日及已对租赁合同予以变更。2011年9月21日，宏霞公司与交行上海分行签署《

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5914号上诉人(原审原告)：上海玮邦物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈高隋，执行董事。委托诉讼代理人：胡卫华，上海致格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：交通银行股份有限公司上海市分行，地址上海市。负责人：郑志扬，行长。委托诉讼代理人：唐嘉靖。委托诉讼代理人：蔡行。被上诉人……