确认合同效力纠纷 （2014）商中民二终字第00085号

镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》，将宏华市场的土地及现有的三栋三层房屋、蔬菜批发大棚交给秦鼎公司开发建造新的农产品批发交易中心，该事项涉及镇城七组居民的重大利益，应由镇城七组集体成员通过民主议定程序决定。而2011年11月22日的七组居民大会，并未对与秦鼎公司签订开发合作协议的内容进行讨论决定，也未明确授权在《开发合作协议》上签字的代表及姚万军，与秦鼎公司签订开发合作协议。因此《开发合作协议》上签字的镇城七组的代表及姚万军均未经镇城七组全体居民的授权和同意，其与秦鼎公司签订的《开发合作协议》属无权处分。在镇城七组事后不予追认的情况下，该协议应为无效。此外，从双方签订的《开发合作协议》的内容来看，该协议虽然不是标准的合作开发房地产合同，但开发房地产是该合同的重要内容，因此该合同签订及履行应当遵守关于开发经营房地产的法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，具有房地产开发经营资质和取得国有土地使用权是开发经营房地产的必要条件。但本案中，无论是镇城七组还是秦鼎公司均无房地产开发经营资质，亦未取得宏华综合市场的国有土地使用权，因此，本案合同也不符合该条例的规定。综上，镇城

镇城七组与秦鼎公司签订的《开发合作协议》，将宏华市场的土地及现有的三栋三层房屋、蔬菜批发大棚交给秦鼎公司开发建造新的农产品批发交易中心，该事项涉及镇城七组居民的重大利益，应由镇城七组集体成员通过民主议定程序决定。而2011年11月22日的七组居民大会，并未对与秦鼎公司签订开发合作协议的内容进行讨论决定，也未明确授权在《开发合作协议》上签字的代表及姚万军，与秦鼎公司签订开发合作协议。因此《开发合作协议》上签字的镇城七组的代表及姚万军均未经镇城七组全体居民的授权和同意，其与秦鼎公司签订的《开发合作协议》属无权处分。在镇城七组事后不予追认的情况下，该协议应为无效。此外，从双方签订的《开发合作协议》的

陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）商中民二终字第00085号上诉人（原审被告）姚万军，男，汉族，生于1970年3月14日，居民，原镇安县永乐镇镇城社区七组组长。委托代理人刘康林，陕西安业律师事务所律师。上诉人（原审第三人）镇安县秦鼎商贸有限责任公司。住所地：陕西省镇安县县城宏华街西侧宏华市场*号楼*层。法定代表人李俊，董事长。委托代理人杨剑，陕西安业律师事务所律师。委托代理人郭……