房屋买卖合同纠纷 （2014）宁民终字第2204号

依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案诉争的《房屋买卖合同书》卖方签名系李祥壮所签，且李端华未委托李祥壮卖房，故李祥壮的卖房行为系无权代理。但李祥壮系李端华之子，其持有诉争房屋租赁证并实际居住诉争房屋，且《房屋买卖合同书》的卖方签名李祥壮并非当邵连红面所签，而是将合同拿回签好后交给邵连红。基于上述事实，邵连红有理由相信合同系李端华本人所签，李祥壮的代理行为有效。诉争《房屋买卖合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现邵连红已支付房款136000元，符合《房屋买卖合同书》所约定的过户条件，李端华应予配合。综上，邵连红的诉讼请求于法有据，原审法院应予支持。故判决：李端华于判决生效之日起三十日内协助邵连红办理本市游府新村2幢3号601室房屋的承租人变更登记手续。案件受理费80元、鉴定费4250元，共计4330元，由李祥壮负担。李端华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据江苏省高级人民法院2013（3）审判委员会会议纪要以及江苏省高级人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥

依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案诉争的《房屋买卖合同书》卖方签名系李祥壮所签，且李端华未委托李祥壮卖房，故李祥壮的卖房行为系无权代理。但李祥壮系李端华之子，其持有诉争房屋租赁证并实际居住诉争房屋，且《房屋买卖合同书》的卖方签名李祥壮并非当邵连红面所签，而是将合同拿回签好后交给邵连红。基于上述事实，邵连红有理由相信合同系李端华本人所签，李祥壮的代理行为有效。诉争《房屋买卖合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现邵连红已支付房款136000元，符合《房屋买卖合同书》所约定的

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2204号上诉人（原审被告）李端华，男，1933年5月2日生，汉族，退休职工。委托代理人季大林，江苏德善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邵连红，女，1950年10月24日生，汉族，无业。委托代理人马羽华，江苏宁联律师事务所律师。原审第三人李祥壮，男，1959年7月31日生，汉族，无业。上诉人李端华因与被上诉人邵连红及原审第三人李祥……