商品房预售合同纠纷 （2016）粤20民终3702号

张靖军与铭汇公司、杨氏公司于2013年3月5日签订的合作建房协议，从该协议约定的收益分配方式看，张靖军只提供资金、分配固定数量的房屋，而不承担经营风险。合作收益分配方式的约定，直接决定合同性质。因此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，本案是以合作建房为名，行商品房买卖之实的商品房预售合同纠纷。从该协议三方资质和主观故意看，签约时，铭汇公司虽然依法取得了涉案土地的使用权，但没有证据证明其已具备涉案商品房预售许可的资格和资质，而张靖军明知铭汇公司不具备商品房预售资格，仍与铭汇公司、杨氏公司签订所谓的“合作建房协议”，故意规避国家法律强制性的规定，逃避房地产开发的行政管理，明显有违诚实信用的原则。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该协议应认定无效。由于

张靖军与铭汇公司、杨氏公司于2013年3月5日签订的合作建房协议，从该协议约定的收益分配方式看，张靖军只提供资金、分配固定数量的房屋，而不承担经营风险。合作收益分配方式的约定，直接决定合同性质。因此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，本案是以合作建房为名，行商品房买卖之实的商品房预售合同纠纷。从该协议三方资质和主观故意看，签约时，铭汇公司虽然依法取得了涉案土地的使用权，但没有证据证明其已具备涉案商品房预售许可的资格和资质，而张靖军明知

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终3702号上诉人（原审原告）：张靖军，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市铭汇房地产有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇隆都南路16号1-2楼。法定代表人：杨锦荣。被上诉人（原审被告）：杨锦……