商品房预售合同纠纷 （2014）成民终字第4758号

双方所签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行义务，享受权利。何兴友、叶红容已按约履行了支付购房款的义务，虽然博大公司交付了房屋，但其并未按约取得房屋所在楼栋的权属证明及办理案涉房屋所有权登记证书于何兴友、叶红容名下，其行为违反合同约定，应当依照合同约定向何兴友、叶红容承担违约责任。在本案二审中双方主要的争议焦点是：1、违约金的调整是否适当；2、违约金的支付条件是否成就。关于违约金的调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能。就本案而言，如何确定因博大公司的违约行为给何兴友、叶红容所造成实际损失是人民法院合理确定违约金的关键。虽然何兴友、叶红容未能提供证据证明其损失的具体情形，但博大公司的违约行为客观发生，必然给何兴友、叶红容造成损

双方所签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按约履行义务，享受权利。何兴友、叶红容已按约履行了支付购房款的义务，虽然博大公司交付了房屋，但其并未按约取得房屋所在楼栋的权属证明及办理案涉房屋所有权登记证书于何兴友、叶红容名下，其行为违反合同约定，应当依照合同约定向何兴友、叶红容承担违约责任。在本案二审中双方主要的争议焦点是：1、违约金的调整是否适当；2、违约金的支付条件是否成就。关于违约金的调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第4758号上诉人（原审被告）成都博大房地产开发有限公司。住所地：四川省新津县五津镇正西街***号。法定代表人潘建明，总经理。委托代理人姚宜敏，四川谦信律师事务所律师。委托代理人黄琦，四川谦信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何兴友，男，汉族，1976年8月12日出生，住四川省新津县。委托代理人黄文英，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人……