租赁合同纠纷 （2015）一中民终字第07696号

本案争议焦点为：1、合同的效力问题；2、违约责任的划分问题；3、损失的确定问题。首先，涉案合同为部分有效、部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案租赁合同中美通修理厂与欣安公司签订《房屋场地租赁协议》后将其中部分房屋场地转租给周晓东，因美通修理厂与欣安公司的租赁期限于2013年6月10日届满，而涉案合同的租赁期限至2013年12月31日，故超出美通修理厂租赁欣安公司租赁期限的部分无效。原审法院对此认定正确。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同虽然被确认为部分无效，但因周晓东在合同无效期间仍然使用了涉案房屋及场地，其应当交付使用费。根据合同的相对性，周晓东应当向美通修理厂支付使用费至其腾退之日止。《合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

本案争议焦点为：1、合同的效力问题；2、违约责任的划分问题；3、损失的确定问题。首先，涉案合同为部分有效、部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。涉案租赁合同中美通修理厂与欣安公司签订《房屋场地租赁协议》后将其中部分房屋场地转租给周晓东，因美通修理厂与欣安公司的租赁期限于2013年6月10日届满，而涉案合同的租赁期限至2013年12月31日，故超出美通修理厂租赁欣安公司租赁期限的部分无效。原审法院对此认定正确。其次，《最高人

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第07696号上诉人（原审原告，反诉被告）周晓东，女，1985年1月5日出生。委托代理人马嘉，北京市中友律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）北京美通世纪汽车修理厂，住所地北京市石景山区北辛安和平街*号（特钢西门）。法定代表人刘新，厂长。委托代理人韩东，北京知润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘新，男，1979年8月8日出生……