商品房销售合同纠纷 （2017）琼01民终167号

关于隆欣公司延迟办理房屋权属证书的行为是否属于不可抗力，是否构成违约。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。隆欣公司作为地产开发商，应对地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和和商业风险有一定的预见性。地产项目建设完工后办理的竣工验收手续，这是一项必经的流程，而本案项目所属土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，隆欣公司应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理，因此，隆欣公司延期办理房屋权属证书不属于不可抗力，隆欣公司应对逾期办证承担相应违约责任。隆欣公司的该项抗辩理缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、关于合同约定逾期违约金是否过高，需要调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。双方在合同中约定隆欣公司逾期办理房屋权属登记应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向刘敏、葛庆凯支付违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定，隆欣公司未能证明违约金超出刘敏、葛庆凯损失的30%，不符合调整的条

关于隆欣公司延迟办理房屋权属证书的行为是否属于不可抗力，是否构成违约。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。隆欣公司作为地产开发商，应对地产项目开发建设、行政审批中可能遇到的问题和和商业风险有一定的预见性。地产项目建设完工后办理的竣工验收手续，这是一项必经的流程，而本案项目所属土地容积率存在一定的问题，可能会影响竣工验收及房屋权属证书办理，隆欣公司应在项目建设前期予以核实，而非项目完工后再进行处理，因此，隆欣公司延期办理房屋权属证书不属于不可抗力，隆欣公司应对逾期办证承担相应违约责任。隆欣公司的该项抗辩理缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、关于合同约定逾期违约金是否过高，需要调整。违

海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终167号上诉人（原审被告）：海南隆欣房地产开发有限公司。法定代表人：张艳，执行董事。委托代理人：陈垂瑜北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：陈华浩，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：刘敏。委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛庆凯。委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师……