房屋买卖合同纠纷 （2019）赣11民终1373号

关于龙华公司案涉楼盘学区为上饶十小的宣传能否视为要约，即龙华公司是否构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：1、说明、允诺需具体确定；2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，龙华公司公司虽进行了“上饶十小，优质学区”的广告宣传，但上饶市第十小学并不在龙华公司公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且叶天球、徐芹英也未能提供充分的证据证明宣传的上饶市第十小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故龙华公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故龙

关于龙华公司案涉楼盘学区为上饶十小的宣传能否视为要约，即龙华公司是否构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：1、说明、允诺需具体确定；2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；3、对

江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1373号上诉人（一审原告）：叶天球，男，1969年3月21日出生，汉族，江西省铅山县人，医生，住江西省铅山县。委托诉讼代理人：冷冀，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晶，江西盛义律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：江西龙华房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道卧龙社区**，统一社会信用代码9136112275……