商品房销售合同纠纷 （2014）大民二终字第01521号

一审判决存在应进一步查清合同约定的违约金是否过分高于造成的损失的问题。二审期间，圣杰公司主张案涉合同约定的违约金过分高于逾期交付房屋给吴宇生、周季冬造成的实际损失，并请求适当减少违约金；而吴宇生、周季冬则认为圣杰公司应按合同约定的违约金数额承担违约金，且如果圣杰公司认为违约金过高亦应在一审程序中提出，但其在一审中未提出相关内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此规定可以看出，违约金的性质是以补偿损失为主，惩罚为辅。鉴于圣杰公司逾期交付房屋可能导致购房人吴宇生、周季冬另行租房居住等情形，故重审时原则上可参照租房租金来认定吴宇生、周季冬的实际损失，若双方对租金损失不能达成一致意见，必要时可通过司法鉴定等程序来客观、准确的予以认定。此外，原审原告吴宇生、周季冬在本案中提起的诉请为要求圣杰公司向其出示案涉房屋所在楼盘的规划、消防、人防、自来水、供电的验收合格证明，工程竣工验收备案手续，《住宅质量保证书》和《住宅使用

一审判决存在应进一步查清合同约定的违约金是否过分高于造成的损失的问题。二审期间，圣杰公司主张案涉合同约定的违约金过分高于逾期交付房屋给吴宇生、周季冬造成的实际损失，并请求适当减少违约金；而吴宇生、周季冬则认为圣杰公司应按合同约定的违约金数额承担违约金，且如果圣杰公司认为违约金过高亦应在一审程序中提出，但其在一审中未提出相关内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此规定可以看出，违约金的性质是以补偿损失为主，惩罚为辅。

辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）大民二终字第01521号上诉人（原审被告）：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂家园9号。法定代表人：王慧杰，该公司董事长。委托代理人：王晓音。被上诉人（原审原告）：吴宇生。被上诉人（原审原告）：周季冬。二被上诉人共同委托代理人：王，辽宁得一律师事务所律师。原审原告吴宇生、周季冬与原审被告大连圣杰房地产开发有限公司（以下……