（2013）青民一终字第156号

本案的主要争议焦点有两个：一、刘芳兼与吉上房地产公司之间的《商品房买卖合同》是否成立并生效；二、如果该《商品房买卖合同》已经成立并生效，则刘芳兼的相关损失应由谁承担。关于第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先，根据公安机关对刘霞所做的讯问笔录，结合刘芳兼的陈述，足以认定刘霞与刘芳兼签订商品房买卖合同时系吉上房地产公司奥林花园售楼处的工作人员，刘芳兼在售楼处与刘霞签订商品房买卖合同，向刘霞交付了部分房款，合同中加盖有吉上房地产公司的印鉴，刘霞也为刘芳兼出具了加盖有“青岛吉上房地产有限公司财务专用章”的收据，并向刘芳兼交付了房屋钥匙，因此，作为房屋买受人的刘芳兼完全有理由相信刘霞是代表吉上房地产公司出售商品房，其签订合同、收取房款、交付房屋钥匙以及之后为刘芳兼调换房屋的行为均系履行职务行为。其次，虽然奥林花园系吉上房地产公司与双福房地产公司合作开发的楼盘，双方系合作关系，但该系两家房地产公司之间的内部关系，房屋的买受人在购买该房屋时并非必须知晓开发

本案的主要争议焦点有两个：一、刘芳兼与吉上房地产公司之间的《商品房买卖合同》是否成立并生效；二、如果该《商品房买卖合同》已经成立并生效，则刘芳兼的相关损失应由谁承担。关于第一个焦点，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先，根据公安机关对刘霞所做的讯问笔录，结合刘芳兼的陈述，足以认定刘霞与刘芳兼签订商品房买卖合同时系吉上房地产公司奥林花园售楼处的工作人员，刘芳兼在售楼处与刘霞签订商品房买卖合同，向刘霞交付了部分房款，合同中加盖有吉上房地产公司的印鉴，刘霞也为刘芳兼出

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第156号上诉人（原审被告）青岛吉上房地产有限公司。法定代表人王卓锋，该公司董事长。委托代理人李鸣，山东睿泽律师事务所律师。委托代理人赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘芳兼。被上诉人（原审第三人）青岛双福房地产开发有限公司。法定代表人王义锡，公司经理。上诉人青岛吉上房地产有限公司（以下简称吉上房地产公司）因与被上诉人……