确认合同效力纠纷 （2016）川07民终164号

根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，即需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，尔玛社区业主委员会在未召开业主大会的情况下，擅自与馨怡物业服务公司签订物业服务合同，违反了法律和行政法规的强制性规定。对此，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”对于该撤销权的行使期限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”因此，禹羌投资公司作为业主可以通过诉讼方式请求人民法院撤销尔玛社区业主委员会擅自作出的选聘馨怡物业服务公司的决定，但应在知道或应当知道后一

根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，即需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，尔玛社区业主委员会在未召开业主大会的情况下，擅自与馨怡物业服务公司签订物业服务合同，违反了法律和行政法规的强制性规定。对此，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”对于该撤销权的行使期限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终164号上诉人（原审被告）：绵阳市馨怡物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路东段2号顺河公寓二期。法定代表人：李德宇，该公司总经理。委托代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。委托代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司，住所地：四川省北川羌族自治县永昌大道67-1-2……