（2014）来民二终字第251号

“大地景苑”的建设单位来宾市大地房地产开发有限公司于2007年6月6日与新铭物业公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同是房地产公司在小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订的，符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。合同中约定服务期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生交代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，徐寒、徐青作为“大地景苑”区域范围内的业主，应当履行合同约定的权利与义务。徐寒、徐青辩称新铭物业公司超出物业服务企业资质承接了“大地景苑”小区的物业服务项目，一审法院认为，物业服务公司资质的管理由《物业服务企业资质管理办法》进行调整，该法系国务院建设行政主管部门制定的管理性强制规定，新铭物业公司超出期部分资质承接物业服务，属于行政主管部门管理的范畴，徐寒、徐青以此抗辩否认《前期物业管理委托合同》的法律效力，一审法院不予采纳。《前期物业管理委托合同》签订后，新铭物业公司已依约定对“大地景苑”小区整体区域范围内公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理等职责。由于徐寒、徐青的房屋属于临街门面，门口面临祥和

“大地景苑”的建设单位来宾市大地房地产开发有限公司于2007年6月6日与新铭物业公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同是房地产公司在小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下签订的，符合法律法规的有关规定，对业主具有约束力。合同中约定服务期限自“大地景苑”交房之日起至小区业主委员会产生交代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，徐寒、徐青作为“大地景苑”区域范围内的业主，应当履行合同约定的权利与义务。徐寒、徐青辩称新铭物业公司超出物业服务企业资质承接了“大地景苑”小区的物业服务项目，一审法院认为，物业服务公司资质的管理由《物业服务企

广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）来民二终字第251号上诉人（一审被告）：徐寒。上诉人（一审被告）：徐青。两上诉人的委托代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。两上诉人的委托代理人：张益校。被上诉人（一审原告）：柳州市新铭物业服务有限公司。法定代表人：曾新龙，该公司总经理。委托代理人：莫献忠，广西和清律师事务所律师。上诉人徐寒、徐青因与被上诉人柳州市新铭物业服务有限公司……