商品房预售合同纠纷 （2021）苏03民终3017号

关于吴淑彩、宋岳龙主张的未兑现“八大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于“八度科技”的宣传，对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应视为要约。中佳公司辩称合同第十七条第五项约定“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”，但该条约定系格式条款，系中佳公司作为合同提供方免除自身责任，排除买受人主要权利，故该条款无效。综上，中佳公司关于“八度科技”的宣传应视为双方合同内容的一部分。在交房时，中佳公司未兑现上述宣

关于吴淑彩、宋岳龙主张的未兑现“八大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终3017号上诉人（原审原告）：吴淑彩，女，1975年11月6日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：宋岳龙，男，1974年8月19日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区南洋国际8#105室。诉讼代表人：马相杰，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理……