商品房预售合同纠纷 （2014）青民一终字第626号

本案的焦点：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、原审对违约金标准予以调整是否得当。1、涉案房屋交付条件是否成就。双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付须验收合格。涉案工程属于整体规划，分期验收。工程竣工后，勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认工程验收合格，被上诉人取得了竣工验收备案证，涉案房屋的设施能够正常使用，且大多住户已接受房屋，已具备办理房产证的条件，故原审认定涉案房屋交付条件成就并无不当。2、原审对违约金标准予以调整是否得当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。原审中，被上诉人以双方约定的违约金数额明显超出实际发生损失为由，并要求适当降低。原审法院以实际发生损失为基础，兼顾合同的履行情况、被上诉人的过错程度以及当地房屋租金收入等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，自由裁量对违约金标准予以调整，上述处理结果符合有关法律规定和本案实际，本院予以

本案的焦点：1、涉案房屋交付条件是否成就；2、原审对违约金标准予以调整是否得当。1、涉案房屋交付条件是否成就。双方当事人签订的商品房预售合同约定，房屋交付须验收合格。涉案工程属于整体规划，分期验收。工程竣工后，勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认工程验收合格，被上诉人取得了竣工验收备案证，涉案房屋的设施能够正常使用，且大多住户已接受房屋，已具备办理房产证的条件，故原审认定涉案房屋交付条件成就并无不当。2、原审对违约金标准予以调整是否得当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第626号上诉人（原审原告）刘鹏。上诉人（原审原告）邵明华。委托代理人矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。被诉人（原审被告）青岛中南世纪城房地产业投资有限公司。法定代表人孙永刚，总经理。委托代理人张勇。委托代理人马铭。上诉人刘鹏、邵明华因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1710号民事判决，于20……