（2017）辽02民终8225号

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。本案争议的焦点问题是原告于晶与第三人王永明之间的房屋买卖合同效力能否对抗抵押权效力。我国法律对不动产物权的设立、变更、转让和消灭有明确规定，即不动产应当经依法登记才发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案案涉房屋抵押权的设立节点是本案的关键。如果案涉房屋抵押权的设立先于房屋买卖合同的订立，则第三人王永明隐瞒了房屋已经抵押的事实。而法律明确规定，对已经抵押的不动产的处分，必须征得抵押权人同意，未征得抵押权人同意的依法不得转让抵押财产。显然第三人王永明未征得抵押权人招商银行的同意，其买卖房屋的行为违背法律规定，不受法律保护。买受人也负有审慎辨别之义务，亦应当承担不察之责，买受人的不察存在故意和过失两种情形，无论是故意亦或是过失，都不影响房屋抵押权设立的对外公示效力，不能对抗抵押权人依法享有优先受偿的权利。如果案涉房屋抵押在后，买卖双方此前未对该房屋办理过户登记，无论是其怠于登记亦或是拒绝配合登记，未经登记均不发生效力，不得对抗第三人。而王永明与被告招商银行对案涉房屋所设立的抵押权，是双方真实意思表示，不存在

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。本案争议的焦点问题是原告于晶与第三人王永明之间的房屋买卖合同效力能否对抗抵押权效力。我国法律对不动产物权的设立、变更、转让和消灭有明确规定，即不动产应当经依法登记才发生法律效力；未经登记，不发生效力。本案案涉房屋抵押权的设立节点是本案的关键。如果案涉房屋抵押权的设立先于房屋买卖合同的订立，则第三人王永明隐瞒了房屋已经抵押的事实。而法律明确规定，对已经抵押的不动产的处分，必须征得抵押权人同意，未征得抵押权人同意的依法不得转让抵押财产。显然第三人王永明未征得抵押权人招商银行的同意，其买卖房屋的行为违背法律规定，不受

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8225号上诉人（原审原告、执行案外人）：于晶，女，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：周涛，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔淑燕，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：招商银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市……