商品房销售合同纠纷 （2018）苏13民终4972号

张才宏、智晟公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。智晟公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向张才宏支付违约金。智晟公司于2016年11月4日取得《建筑工程竣工验收备案表》，故涉案违约金应按合同约定的标准从约定的交付日期第二天即2016年8月31日起计算至2016年11月4日，合计为493607元×日万分之一点五×66天＝4886.71元【四舍五入后取小数点后两位】。对于智晟公司关于因“营改增”政策导致涉案房屋无法及时完成招投标，从而延误工期，该情形属于不可抗力的抗辩主张。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由。而智晟公司主张的“营改增”政策并不属于不可抗力，且双方签订的合同并未将其作为延期交房的合理事由。即使智晟公司在施工过程中确有不可抗力情形出现，按照合同第八条的约定，智晟公司也必须在不可抗力发生之日起一周内告知买受人才可援引此条款据实延期，故智晟公司据此提出的抗辩理由不能成立。智晟公司另辩称因张才宏晚交契税违反合同义务而不应该承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条虽约定“在房屋交付前，买受人应交清房

张才宏、智晟公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。智晟公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向张才宏支付违约金。智晟公司于2016年11月4日取得《建筑工程竣工验收备案表》，故涉案违约金应按合同约定的标准从约定的交付日期第二天即2016年8月31日起计算至2016年11月4日，合计为493607元×日万分之一点五×66天＝4886.71元【四舍五入后取小数点后两位】。对于智晟公司关于因“营改增”政策导致涉案房屋无法及时完成招投标，从而延误工期，该情形属于不可抗力的抗辩主张。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由。而智晟公司主张

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4972号上诉人（原审被告）:江苏智晟房地产发展有限公司，住所地江苏省宿迁市金陵名府**底商合116083。法定代表人：孙洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张才宏，男，1962年4月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人江苏智晟房地产发展有限公司（以下简称智晟公司）因与被上诉人张……