商品房预售合同纠纷 （2017）浙02民终920号

本案的争议焦点为：一、余姚保利文化商业广场的宣传册及宣传视频是否构成合同内容；二、若构成合同内容，被告是否存在根本性违约；并分析认定如下：原告主张被告虚假宣传，就商品房开发规划范围内的文化商业项目未进行建设，要求被告承担根本性违约责任；被告则主张宣传册及宣传视频系要约邀请，且文化商业地块并非在商品房开发规划范围内，故宣传册及宣传视频并非合同的组成部分，不存在违约行为。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，根据规划红线图显示，原告宣传的文化商业项

本案的争议焦点为：一、余姚保利文化商业广场的宣传册及宣传视频是否构成合同内容；二、若构成合同内容，被告是否存在根本性违约；并分析认定如下：原告主张被告虚假宣传，就商品房开发规划范围内的文化商业项目未进行建设，要求被告承担根本性违约责任；被告则主张宣传册及宣传视频系要约邀请，且文化商业地块并非在商品房开发规划范围内，故宣传册及宣传视频并非合同的组成部分，不存在违约行为。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终920号上诉人（原审原告）：吴柏年，男，1964年9月21日出生，汉族，私营业主，住浙江省余姚市。上诉人（原审原告）：诸幼丽，女，1965年1月31日出生，汉族，私营业主，住浙江省余姚市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：余姚保利置业有限公司。住所地：浙江省余姚市城区阳光公寓**幢*号……