房屋买卖合同纠纷 （2019）苏02民终4683号

吴圣贵与丁立建签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，关于涉案房屋已被法院查封并进入司法强制拍卖这一情况，该问题并不属于合同法规定的影响合同效力的情形，故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现涉案房屋已被司法拍卖，双方合同目的显然无法实现，在此情况下，吴圣贵有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。丁立建同意解除合同并返还收取的定金5万元，一审法院予以确认。 本案的争议焦点为丁立建是否需要支付违约金。丁立建在明知房屋已进入司法拍卖的情况下，隐瞒该事实与吴圣贵签订房屋买卖合同，最终导致合同无法履行。吴圣贵在得知房屋已被司法拍卖的情况下，有权拒绝继续按约支付房款，双方合同无法履行的过错方在于丁立建的违约行为，丁立建应当支付违约金。关于违约金金额，双方约定按照合同总价的20%计算，鉴于该约定金额过高，一审法院结合守约方的损失、违约方违约情形及过错程度，酌定违约金金额为15万元。

吴圣贵与丁立建签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，关于涉案房屋已被法院查封并进入司法强制拍卖这一情况，该问题并不属于合同法规定的影响合同效力的情形，故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现涉案房屋已被司法拍卖，双方合同目的显然无法实现，在此情况下，吴圣贵有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。丁立建同意解除合同并返还收取的定金5万元，一审法院予以确认。 本案的争议焦点为丁立建

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏02民终4683号 上诉人（原审被告）：丁立建，男，1965年3月24日生，,汉族，户籍地江苏省无锡市。 被上诉人（原审原告）：吴圣贵，女，1988年8月22日生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：张珈畅，江苏海辉律师事务所律师。 上诉人丁立建因与被上诉人吴圣贵房屋买卖合同纠纷一案。 不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民……