买卖合同纠纷 （2021）冀02民终5308号
裁判要旨
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。唐山XX房地产开发有限公司并非开发区庆南道北卫国路东侧XX大厦（暂定）1楼3门XXXX号、XXXX号房屋的所有权人，案涉两套房屋在买卖前已被查封，且案涉两套房屋在起诉前并未取得商品房预售许可证明，故其就案涉房屋与原告邓秀英签订的合同均为无效。原告邓秀英与被告于玉改达成买卖房屋的合意，二人虽未签订书面房屋买卖合同，但原告邓秀英已实际向于玉改支付房屋购房款，邓秀英与于玉改存在事实上的房屋买卖合同关系。被告于玉改于辩称其向邓秀英出具《收据》的行为，是将签订《房屋买卖合同》的权利、义务及与此有关的债权债务概括让与的行为，根据民法典五百五十条的规定，当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，但前提条件是由合法的债权、债务存在，本案中被告于玉改转让未取得商品房预售许可证明的房屋，并不属于合法的债权、债务，故对其该项抗辩，本院不予采纳，邓秀英、于玉改之间的房屋买卖合
摘要
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。唐山XX房地产开发有限公司并非开发区庆南道北卫国路东侧XX大厦（暂定）1楼3门XXXX号、XXXX号房屋的所有权人，案涉两套房屋在买卖前已被查封，且案涉两套房屋在起诉前并未取得商品房预售许可证明，故其就案涉房屋与原告邓秀英签订的合同均为无效。原告邓秀英与被告于玉改达成买卖房屋的合意，二人虽未签订书面房屋买卖合同，但原告邓秀英已实际向于玉改支付房屋购房款，邓秀英与于玉改存在事实上的房屋买卖合
正文（节选）
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终5308号上诉人（原审原告）：邓秀英，女，1969年6月13日出生，汉族，住唐山市路北区。委托诉讼代理人：赵国利，男，1972年12月13日出生，汉族，住唐山市路北区，系邓秀英之夫。被上诉人（原审被告）：于玉改，女，1956年6月2日出生，汉族，住唐山市路南区。委托诉讼代理人：郝锦波，河北安唐律师事务所律师。原审追加被告：唐山XX房地……