（2017）浙02民终1665号

《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。据此，租赁权若要对抗抵押权，租赁权必须设定在抵押权设立之前且承租人在抵押权设立之前已经占有使用租赁物。房屋租赁合同虽为诺成合同，但其有效成立并非其对抗抵押权的唯一条件，因房屋租赁合同系以房屋为租赁物的合同，是出租人将房屋交付承租人使用、收益并收取租金的合同，作为案外人的承租人在提出执行异议时，有无在抵押权设立前或人民法院查封前占有使用该不动产也是判断其是否享有足够民事权益来排除法院强制执行的重要依据。本案中，费国萍、李志伟虽与季志毅签订了房屋租赁合同，但也自认是在2014年年底左右才入住涉案房屋，晚于抵押权的设立时间。而德丰公司在抵押权设立过程中，季志毅出具了房屋未出租的书面承诺，季志毅虽在向法院寄送的答辩材料中称系在空白材料上没看清情况下签字，但并无证据予以佐证，也不符合一个完全民事行为能力人的正常情况，而德丰公司能够提供季志毅的书面承诺及在办

《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。据此，租赁权若要对抗抵押权，租赁权必须设定在抵押权设立之前且承租人在抵押权设立之前已经占有使用租赁物。房屋租赁合同虽为诺成合同，但其有效成立并非其对抗抵押权的唯一条件，因房屋租赁合同系以房屋为租赁物的合同，是出租人将房屋交付承租人使用、收益并收取租金的合同，作为案外人的承租人在提出执行异议时，有无在抵押权设立前或人民法院查封前占有使用该不动产也是判断其是

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1665号上诉人（原审原告）：费国萍，女，1955年10月4日出生，汉族，无固定职业，住浙江省宁波市海曙区。上诉人（原审原告）：李志伟，女，1970年12月5日出生，汉族，无固定职业，住浙江省奉化市。二上诉人的委托诉讼代理人：薛迪国，浙江和义观达律师事务所律师。二上诉人的委托诉讼代理人：何剑青，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原……