房屋买卖合同纠纷 （2015）宁民终字第5318号

一、关于谢红英委托陈晨出售案涉房屋行为的性质。根据庭审查明的事实、承诺书以及谢红英和陈晨、朱国俊的陈述，谢红英向朱国俊借款，由陈晨提供保证担保，在此情况下，谢红英向陈晨出具了案涉委托书，从此经过来看，谢红英实际并无委托陈晨出售案涉房屋的意思，谢红英出具案涉委托书实际是因陈晨为其向朱国俊借款提供保证担保而向陈晨提供的一种反担保的手段，以保障陈晨在承担保证责任之后能够有效行使追偿权。因此，该委托书对内而言，并不发生谢红英授予陈晨代理权的法律后果，即陈晨无权代理谢红英从事相关民事法律行为。二、陈晨代理谢红英与秦玲签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，构成表见代理，该代理行为有效，谢红英仍应按照合同约定履行。根据合同法的相关规定，行为人没代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，构成表见代理应具备以下要件，即：1.行为人所实施的无权代理行为在客观上具有代理权表象，且产生原因与被代理人的行为直接相关并在被代理人风险控制能力范围内，2.行为人以被代理人名义订立合同，3.相对人相信行为人有代理权系善意且无过失。本案中，谢红英向陈晨出具委托书，且该委托书已

一、关于谢红英委托陈晨出售案涉房屋行为的性质。根据庭审查明的事实、承诺书以及谢红英和陈晨、朱国俊的陈述，谢红英向朱国俊借款，由陈晨提供保证担保，在此情况下，谢红英向陈晨出具了案涉委托书，从此经过来看，谢红英实际并无委托陈晨出售案涉房屋的意思，谢红英出具案涉委托书实际是因陈晨为其向朱国俊借款提供保证担保而向陈晨提供的一种反担保的手段，以保障陈晨在承担保证责任之后能够有效行使追偿权。因此，该委托书对内而言，并不发生谢红英授予陈晨代理权的法律后果，即陈晨无权代理谢红英从事相关民事法律行为。二、陈晨代理谢红英与秦玲签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，构成表见代理，该代理行为有效，谢红英仍应按照合同约

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第5318号上诉人（原审被告）谢红英，女，1972年1月22日生，汉族，无业。委托代理人李斌，江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦玲，女，1981年10月12日生，汉族。委托代理人金维，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人陈晨，男，1987年12月27日生，汉族，个体工商户。原审第三人朱国俊，男，1972年6月10日生，……