商品房销售合同纠纷 （2016）鄂12民终356号

本案争议的焦点：1.曹可灿与吴远强签订的《山城明珠预约协议书》对文德置业公司、兴和建筑公司是否有约束力；2.文德置业公司是否有权与徐艳红解除合同；3.兴和建筑公司在本案中是否应当承担责任。关于焦点1，《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。其主体是房地产开发企业和房屋承买人;其内容是将来订立商品房买卖合同的行为。曹可灿与吴远强签订的《山城明珠预约协议书》，理应属商品房预售合同性质，但吴远强不是商品房预售的主体（即不是房地产开发企业），吴远强与曹可灿签订《山城明珠预约协议书》违反了行政法规的规定，并且该预约协议约定的房屋面积、总价款、房号与徐艳红于2010年3月12日与文德置业公司签订的《商品房买卖合同》里约定的房屋面积、总价款、房号均不相同。同时，曹可灿、徐艳红提交的证据既不能证明吴远强与房地产开发企业的文德置业公司之间具有员工或授权委托关系，也不能证明吴远强与作为建筑企业的兴和建筑公司之间具有员工或授权委托关系，曹可灿、徐艳红应承担举证不利的后果，吴远强无权代表房地产开发企业文德置业公司与

本案争议的焦点：1.曹可灿与吴远强签订的《山城明珠预约协议书》对文德置业公司、兴和建筑公司是否有约束力；2.文德置业公司是否有权与徐艳红解除合同；3.兴和建筑公司在本案中是否应当承担责任。关于焦点1，《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。其主体是房地产开发企业和房屋承买人;其内容是将来订立商品房买卖合同的行为。曹可灿与吴远强签订的《山城明珠预约协议书》，理应属商品房预售合同性质，但吴远强不是商品房预售的主体（即不是房地产开发企业），吴远强与曹可灿签订《山城明珠预约协议书》违反了行政法规的规定，并且

湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终356号上诉人（原审原告）：曹可灿，男，1971年10月5日出生，汉族，住通山县。上诉人（原审原告）：徐艳红，女，1970年12月11日出生，汉族，住赤壁市。二上诉人的委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北文德置业有限公司，住所地通山县通羊镇兴洋小区229号。法定代表人：成良宇，该公司董事长。委托诉……