（2017）辽01民终6458号

《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。关于《商品房买卖合同》备案登记的属性问题，首先，该条款将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议”，《商品房买卖合同》系双方签订买卖房屋的协议，属于该条款规定范围内。其次，预售登记和预告登记保护的法益一致。两者均起到了公示的作用，均是为了加强预售商品房的管理，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的利益。再次，预告登记的本质特征是使被纳入登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，可以对抗任意第三人。预售登记对物权变动均具有决定性意义，经登记的预购人即可将来请求发生物权变动，其权益具有普通债权所不具备的排他性。因此，预售登记和预告登记均使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同登记性质应属于预告登记。百田公司与董昕伦之间《商品房买卖合同》已经备案登记，百田公司现提供的证据无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对

《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。关于《商品房买卖合同》备案登记的属性问题，首先，该条款将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议”，《商品房买卖合同》系双方签订买卖房屋的协议，属于该条款规定范围内。其次，预售登记和预告登记保护的法益一致。两者均起到了公示的作用，均是为了加强预售商品房的管理，从而降低房屋预售市场的风险，保障房地产市场的安全，保护预购人的利益。再次，预告登记的本质特征是使被纳入登记的请求权具

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6458号上诉人（原审原告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高维永，男，1978年5月2日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：赵申，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳达韵通道路设……