房屋买卖合同纠纷 （2016）苏05民终9937号

苏州市吴中区甪直香草苑酒店、张菊芳双方签订的虽然名为《房屋买卖协议书》，但除了房屋买卖内容外，还有涉案土地的转租合同关系。关于涉案土地的转租，协议签订后，张菊芳支付了购房款，但未按约支付土地租金。对此，张菊芳明确不付租金是因其在签订协议后发现土地与约定面积少很多，苏州市吴中区甪直香草苑酒店不同意更改协议，双方未能协商一致所致。经一审法院实地丈量，土地面积约为15.90亩。张菊芳主张土地面积缺少的意见成立。张菊芳据此要求更改合同，而苏州市吴中区甪直香草苑酒店拒不同意更改合同，故张菊芳拒付土地租金属合理。由此可见，张菊芳未按约支付租金并不存在过错，不构成违约，苏州市吴中区甪直香草苑酒店以张菊芳拒付租金构成违约为由要求解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。关于涉案房屋的买卖，涉案房屋系苏州市吴中区甪直香草苑酒店在未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况下建，系违章建筑，苏州市吴中区甪直香草苑酒店将其建造的违章建筑出卖给张菊芳，应认定无效。但考虑到房屋在出租土地上，根据“房随地走”的原则，房屋亦无法返还。且双方对房屋买卖的履行无争议。再者，张菊芳对承租土地进行了改扩建，在购买房屋后，

苏州市吴中区甪直香草苑酒店、张菊芳双方签订的虽然名为《房屋买卖协议书》，但除了房屋买卖内容外，还有涉案土地的转租合同关系。关于涉案土地的转租，协议签订后，张菊芳支付了购房款，但未按约支付土地租金。对此，张菊芳明确不付租金是因其在签订协议后发现土地与约定面积少很多，苏州市吴中区甪直香草苑酒店不同意更改协议，双方未能协商一致所致。经一审法院实地丈量，土地面积约为15.90亩。张菊芳主张土地面积缺少的意见成立。张菊芳据此要求更改合同，而苏州市吴中区甪直香草苑酒店拒不同意更改合同，故张菊芳拒付土地租金属合理。由此可见，张菊芳未按约支付租金并不存在过错，不构成违约，苏州市吴中区甪直香草苑酒店以张菊芳拒付

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9937号上诉人（原审原告）：苏州市吴中区甪直香草苑酒店，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村香草路*号。负责人：鲍发正，经理。委托诉讼代理人:李佳萦。委托诉讼代理人：王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张菊芳，女，1978年10月21日生，汉族，住苏州。上诉人苏州市吴中区甪直香草苑酒店因与被上诉人张菊芳房屋买卖合同……