租赁合同纠纷 （2019）桂02民终3763号

本案的争议焦点是：一、蚊敌香业公司将已设置抵押的财产出租，是否实际影响本案租赁合同的履行；二、徐科应否向蚊敌香业公司交纳租金；三、蚊敌香业公司是否应当承担徐科进行场地改建、设备搬迁等工作带来的损失。 关于抵押和租赁的关系，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。蚊敌香业公司将涉诉厂房出租给徐科之前，已将厂房及相应土地办理了抵押登记，根据该规定，租赁关系不得对抗抵押权。也因此，柳州市鱼峰区人民法院在执行相关案件过程中，要求徐科搬离租赁的厂房或与新的买受人重新协商租赁问题，而且新的买受人正办理产权过户手续。由此认定，蚊敌香业公司、徐科之间签订的《厂房租赁合同》无法继续履行。徐科知情后，即停止了其开办公司的投入，因此应确认合同已实际解除。 关于租金和损失的问题，蚊敌香业公司要求徐科补交2018年6月1日至2018年11月30日的租金；而徐科认为不应交这些租金，并反诉要求退还已交2018年3月至6月共4个月的租金60960元，并赔偿其投入损失。一审法院认为，双方在合同中

本案的争议焦点是：一、蚊敌香业公司将已设置抵押的财产出租，是否实际影响本案租赁合同的履行；二、徐科应否向蚊敌香业公司交纳租金；三、蚊敌香业公司是否应当承担徐科进行场地改建、设备搬迁等工作带来的损失。 关于抵押和租赁的关系，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。蚊敌香业公司将涉诉厂房出租给徐科之前，已将厂房及相应土地办理了抵押登记，根据该规定，租赁关系不得对抗抵押权。也因此，柳州市鱼峰区人民法院在执行相关案件过程中，要求徐科搬离租赁的厂房或与新的买受人重新协商租赁问题，

广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州蚊敌香业有限公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县工业园一区。 法定代表人：徐伟明，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁祥大，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧婷，广西华尚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐科，男，1990年7月5日出生，汉族，住广西壮族自……