租赁合同纠纷 （2014）三中民终字第11403号

关于《租赁协议》的效力，鲁丽罗与蒙台梭利学校于2006年12月23日签署的《租赁协议》所涉租赁物系乡、村庄规划区内的房屋，并不属于城镇房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅为参照处理，实践中应考虑到乡、村出租房屋的现实状况；根据鲁丽罗提交的村委会证明，村委会对房屋租赁情况是知情且同意的；结合《租赁协议》中对涉案租赁场所性质的描述，鲁丽罗与蒙台梭利学校双方对租赁物属于集体土地上的建筑应当是知情的，而且在此后使用房屋持续五年的过程中蒙台梭利学校并未提出异议；综上，不宜认定《租赁协议》无效，应确定双方签订的《租赁协议》有效。双方应当按照《租赁协议》的约定全面履行。关于合同解除以及蒙台梭利学校于2012年8月27日后未交租金并通知鲁丽罗解除合同之行为是否构成违约，法院认为，结合双方陈述、2007年《会议纪要》的约定以及合同实际履行情况，鲁丽罗与蒙台梭利学校对涉案房屋未取得消防验收手续均是知情的，而且自2007年房屋实际交付至2012年8月长达五年的履约过程中，未完成消

关于《租赁协议》的效力，鲁丽罗与蒙台梭利学校于2006年12月23日签署的《租赁协议》所涉租赁物系乡、村庄规划区内的房屋，并不属于城镇房屋，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅为参照处理，实践中应考虑到乡、村出租房屋的现实状况；根据鲁丽罗提交的村委会证明，村委会对房屋租赁情况是知情且同意的；结合《租赁协议》中对涉案租赁场所性质的描述，鲁丽罗与蒙台梭利学校双方对租赁物属于集体土地上的建筑应当是知情的，而且在此后使用房屋持续五年的过程中蒙台梭利学校并未提出异议；综上，不宜认定

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第11403号上诉人（原审被告，反诉原告）北京蒙台梭利国际学校。法定代表人陈尚槿（CAROLINEIRENECHEN），校长。委托代理人黄轶群，北京市奥东律师事务所律师。委托代理人王君，女，1981年1月21日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）鲁丽罗（MCKAYLILUO），女，1957年7月24日出生。委托代理人叶文，北京市共和律师……