商品房预售合同纠纷 （2021）粤20民终1642号

本案为商品房预售合同纠纷。邱香与山越公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间；二、逾期办证违约金的计算标准。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即逾期办证违约金的起算时间问题。案涉商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。上述合同约定中的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720个工作日作为计算逾期办证违约金的起算点。本案中，邱香已于2015年11月29日预交涉案商品房的物业管理费，按照当地行

本案为商品房预售合同纠纷。邱香与山越公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间；二、逾期办证违约金的计算标准。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即逾期办证违约金的起算时间问题。案涉商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终1642号上诉人（原审被告）：中山市山越房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××，统一社会信用代码914420××××××××557W。法定代表人：黄玉韶，执行董事。委托诉讼代理人:林丝文,广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙涛,广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱香，女，1988年2月8日出生，汉族，住广……