（2013）烟民再终字第52号

违约金约定过低或过高，并不构成免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形；商品房销售管理办法不是法律或行政法规，李坤岭以上述理由主张双方对逾期办证违约金的约定无效，于法无据，一审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”既然双方当事人已在合同中明确约定了办理房屋所有权登记的期限和逾期办理房屋所有权登记违约金，双方应按约定履行。另，对于违约金是否过低的认定应以违约造成的损失为标准，李坤岭主张违约金约定过低，应提供证据证明志远公司逾期办理房屋所有权登记所造成的损失，其未能提供证据证明所造成的损失，即不能

违约金约定过低或过高，并不构成免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形；商品房销售管理办法不是法律或行政法规，李坤岭以上述理由主张双方对逾期办证违约金的约定无效，于法无据，一审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约

人民法院裁判文书拟稿==============================================签发：审核：审核：==============================================裁判文书正文拟稿：徐怀育山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）烟民再终字第52号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：李坤岭。委托……