商品房预售合同纠纷 （2015）怀中民一终字第234号

本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。大汉置业商品房约定的交房条件，按照《商品房买卖合同》的约定为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中却又约定大汉置业交付房产的条件仍然为买卖合同第十条（规划、设计变更的约定），该约定并非关于房产交付的内容，故仍应按《商品房买卖合同》第八条确定大汉置业的交付义务，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于大汉置业提出双方约定：“乙方（舒亚玲）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为舒亚玲未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。该院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华

本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。大汉置业商品房约定的交房条件，按照《商品房买卖合同》的约定为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中却又约定大汉置业交付房产的条件仍然为买卖合同第十条（规划、设计变更的约定），该约定并非关于房产交付的内容，故仍应按《商品房买卖合同》第八条确定大汉置业的交付义务，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于大汉置业提出

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第234号上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200410275469。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师助理，证号18131407110968。被上诉人（原……