房屋买卖合同纠纷 （2019）粤01民终8078号

李佩兰与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李佩兰办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、岑理硕的陈述，国龙公司与岑理硕虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但岑理硕既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，岑理硕也未就案涉房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与岑理硕签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与岑理硕签订的商品房预售合同为无效合同，岑理硕无权以该合同对抗李佩兰的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工

李佩兰与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李佩兰办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、岑理硕的陈述，国龙公司与岑理硕虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但岑理硕既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几

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