商品房预售合同纠纷 （2019）粤20民终342号

吴启辉与通大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，通大公司应于2017年6月30日前向吴启辉交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现通大公司在全额收取吴启辉所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付吴启辉，其行为构成违约，应当向吴启辉承担违约责任。关于违约金的计算标准及计算截止时间。首先，涉案合同显属通大公司制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大地免除了通大公司的违约责任且限制了吴启辉的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，一审法院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本案合同分别在第七条、第九条进行了约定。综观

吴启辉与通大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，通大公司应于2017年6月30日前向吴启辉交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现通大公司在全额收取吴启辉所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付吴启辉，其行为构成违约，应当向吴启辉承担违约责任。关于违约金的计算标准及计算截止时间。首先，涉案合同显属通大公司制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大地免除了通大公司的违

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终342号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区起湾道38号永怡商场四层B区402卡之六）（一照多址）,统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原……