房屋买卖合同纠纷 （2016）浙04民终1165号

马燕与贾彩军对本案基本事实并无多大争议。双方争议的焦点主要在于马燕与贾彩军签订的房地产转让合同是否有效，从而决定本案是否需要适用定金罚则处理贾彩军违约行为的问题。对此，原审认为，马燕与贾彩军签订的房地产转让合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然合同签订时，贾彩军既未取得涉案房屋共有权人陈薇授权委托，也未通知陈薇到场，在陈薇不知情的情况下由贾彩军在合同上代陈薇签了名，但根据有关司法解释的规定，因无权处分的合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响，而不再是效力待定，这是由债权与物权的区分原则决定的。因此，贾彩军与陈薇提出的涉案房地产转让合同无效的抗辩意见，于法无据，不予采信。本案中，贾彩军不履行合同义务的行为，已经构成违约。事实上，本案作为违约方的贾彩军，既无约定的合同解除权，也无法定的合同解除权。但鉴于马燕在庭审过程中表示同意解除涉案房地产转让合同，表明双方已就解除合同协商一致。在双方签订的房地产转让合同解除后，并不影响马燕向违约方贾彩军主张违约责任。根据房地产转让合同的约定，在马燕向贾彩军支付了定金20000元后，双方之间形成合法、

马燕与贾彩军对本案基本事实并无多大争议。双方争议的焦点主要在于马燕与贾彩军签订的房地产转让合同是否有效，从而决定本案是否需要适用定金罚则处理贾彩军违约行为的问题。对此，原审认为，马燕与贾彩军签订的房地产转让合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然合同签订时，贾彩军既未取得涉案房屋共有权人陈薇授权委托，也未通知陈薇到场，在陈薇不知情的情况下由贾彩军在合同上代陈薇签了名，但根据有关司法解释的规定，因无权处分的合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响，而不再是效力待定，这是由债权与物权的区分原则决定的。因此，贾彩军与陈薇提出的涉案房地产转让合同无效

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1165号上诉人（原审被告）：贾彩军，男，1968年1月29日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：马燕，女，1968年1月1日出生，汉族，住海盐县。委托代理人：顾跃华、倪春月，浙江海威特律师事务所律师。原审第三人：陈薇，女，1969年9月27日出生，汉族，住海盐县。上诉人贾彩军为与被上诉人马燕、原审第三人陈薇房屋买卖合同纠纷一……