房屋买卖合同纠纷 （2021）赣11民终643号

一、关于案涉合同效力问题。上诉人上诉称案涉房屋其至今未取得商品房预售许可证，双方签订的《认购协议书》是无效合同。而被上诉人在一审中认可案涉房屋没有验收合格，双方未签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审法院在未查明案涉房屋在起诉前是否取得商品房预售许可证的情况下认定案涉合同合法有效，事实不清。二、关于被上诉人鄱阳友好医院占有使用案涉房屋的租金问题。本案上诉人的过错行为导致案涉房屋被查封、拍卖和未能办理相关证件，上诉人应赔偿被上诉人由此所受到的损失。但被上诉人占有使用房屋长达八年之久，并用于开办医院从事经营活动，其占有使用案涉房屋获得了利益，应在损失金额内扣减所获利益。一审法院对上诉人提出的租金问题未作处理，事实不清，证据不足。综上，原审法院部分事实认定不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销江西省鄱阳县人民法院（2020）赣1128民初10

一、关于案涉合同效力问题。上诉人上诉称案涉房屋其至今未取得商品房预售许可证，双方签订的《认购协议书》是无效合同。而被上诉人在一审中认可案涉房屋没有验收合格，双方未签订正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审法院在未查明案涉房屋在起诉前是否取得商品房预售许可证的情况下认定案涉合同合法有效，事实不清。二、关于被上诉人鄱阳友好医院占有使用案涉房屋的租金问题。本案上诉人的过错行为导致案涉房屋被查封、拍卖和

江西省上饶市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）赣11民终643号上诉人（原审被告）：江西建阳房地产开发有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇明珠花园A幢3-5号，统一社会信用代码91361128672438072C。法定代表人：张怀进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖文江，江西瀚中春律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐燕，江西瀚中春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄱阳友好医院，住所地江西……