商品房销售合同纠纷 （2018）苏05民终2302号
裁判要旨
蔡健、马佩新与欧普置业公司于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向蔡健、马佩新支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二
摘要
蔡健、马佩新与苏州欧普置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 商品房销售合同纠纷
正文（节选）
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终2302号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖浦北工业开发区。法定代表人：马伟进，该公司董事。被上诉人（原审原告）：蔡健,男,1970年11月12日出生,汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：马佩新,女,1975年11月6日出生,汉族，……