买卖合同纠纷 （2014）白山民二终字第4号

李大鹏、李洪发将其从信德公司顶账而来的本案争议房屋卖给刘春华，收取了82，000.00元房款。李大鹏、李洪发作为卖方不但负有向刘春华交付房屋的义务（交付房门钥匙仅仅是该项义务当中的一部分），还负有对该房屋的瑕疵担保责任，即保证该房屋没有抵押或者出售给第三人以及第三人对该房屋依法享有的其他财产权利。而事实上，在李大鹏、李洪发将该房屋卖给刘春华之前，信德公司就已将该房屋出售给了康文富，康文富并已实际占有该房屋。这导致刘春华虽然拿到了房门钥匙，但实际上无法完成交付，亦无法行使对该房屋的占有、使用、处分和收益权能，其与李大鹏、李洪发订立《买卖房协议书》的合同目的根本无法实现。退一步讲，即便刘春华先于康文富买受房屋，但康文富对房屋实施了先占，刘春华也有权选择提起解除合同之诉或者确认康文富买房无效之诉，至于刘春华如何行使诉讼权利以寻求法律救济，选择权在于刘春华。本案中，刘春华选择了解除合同之诉，即要求李大鹏、李洪发承担对买卖标的物的瑕疵担保责任。在法律上，李大鹏、李洪发所应承担的此种责任不因其不知道该房屋存在第三人权利或者不知道第三人可能对该房屋主张权利而免责。综上，刘春华要求解除与李大鹏、李洪发

李大鹏、李洪发将其从信德公司顶账而来的本案争议房屋卖给刘春华，收取了82，000.00元房款。李大鹏、李洪发作为卖方不但负有向刘春华交付房屋的义务（交付房门钥匙仅仅是该项义务当中的一部分），还负有对该房屋的瑕疵担保责任，即保证该房屋没有抵押或者出售给第三人以及第三人对该房屋依法享有的其他财产权利。而事实上，在李大鹏、李洪发将该房屋卖给刘春华之前，信德公司就已将该房屋出售给了康文富，康文富并已实际占有该房屋。这导致刘春华虽然拿到了房门钥匙，但实际上无法完成交付，亦无法行使对该房屋的占有、使用、处分和收益权能，其与李大鹏、李洪发订立《买卖房协议书》的合同目的根本无法实现。退一步讲，即便刘春华先于康

吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白山民二终字第4号上诉人（原审被告）李大鹏，男，汉族，个体工商户，住白山市浑江区。上诉人（原审被告）李洪发，男，汉族，个体工商户，住白山市浑江区。二上诉人委托代理人王德权，吉林学民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘春华，男，汉族，湾沟林业局退休职工，住白山市江源区。委托代理人万文杰，吉林浩祥律师事务所律师。原审第三人康文富，男，汉族，无职业……