商品房预售合同纠纷 （2015）大民二终字第01989号

一审判决存在以下问题：本案在二审审理过程中，蔡龙滨主张STX房地产公司未能按期交付房屋造成的损失是其在大连租房的租金损失，而STX房地产公司主张虽然其没有依约交房，但蔡龙滨主张的违约金过高应当予以调整。根据合同法及其司法解释的相关规定，违约金是以补偿损失为主而惩罚为辅，且若合同双方当事人对违约金高低的问题存在争议，则应当以实际损失为基础对违约金是否存在过分高于损失的情况作以必要的审查，而一审法院在未查清蔡龙滨未能按期收房所发生实际损失的基本事实的情况下，直接以合同约定的违约金标准判决STX房地产公司承担逾期交房违约金欠妥。据此，本案在重审时应当对蔡龙滨的实际损失情况予以进一步核实，且应当合理分配举证责任（即一是应当要求蔡龙滨对其实际损失情况进行举证；二是要求STX房地产公司认为违约金过高的主张亦应当进行举证），必要时可以通过司法鉴定等方式对蔡龙滨的实际损失情况作以客观准确地认定，从而对案涉违约金是否存在过高的问题依法作出处理，以此更好地保护双方当事人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销瓦房店市人民法院（2015）瓦民初

一审判决存在以下问题：本案在二审审理过程中，蔡龙滨主张STX房地产公司未能按期交付房屋造成的损失是其在大连租房的租金损失，而STX房地产公司主张虽然其没有依约交房，但蔡龙滨主张的违约金过高应当予以调整。根据合同法及其司法解释的相关规定，违约金是以补偿损失为主而惩罚为辅，且若合同双方当事人对违约金高低的问题存在争议，则应当以实际损失为基础对违约金是否存在过分高于损失的情况作以必要的审查，而一审法院在未查清蔡龙滨未能按期收房所发生实际损失的基本事实的情况下，直接以合同约定的违约金标准判决STX房地产公司承担逾期交房违约金欠妥。据此，本案在重审时应当对蔡龙滨的实际损失情况予以进一步核实，且应当合理分

辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）大民二终字第01989号上诉人（原审被告)：STX房地产开发（大连）有限公司，住所地大连长兴岛经济区新港村。法定代表人：金容讚，该公司董事长。委托代理人：方春福，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：罗娜，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡龙滨。委托代理人：杨志国，辽宁海星律师事务所律师。委托代理人：石巍巍，辽宁海星律师事务所律师。……