房屋买卖合同纠纷 （2019）皖08民终2501号

本案争议的焦点问题有三个：第一，房屋交付是否违约；第二、房地产开发企业在办证过程中的义务问题及处理；第三、违约金是否应该支付。涉诉整栋商品房已经有买受人开始接受房屋，建民房地产公司不交付房屋给彭祥刚而愿意承担逾期交房违约金，不符合常理。结合“买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付”的约定，彭祥刚向建民房地产公司交付办证费用的2016年9月18日应该视为“付清房款和其他应交费用”之日，故其2016年9月18日接受房屋，不能认定为建民房地产公司逾期交房。未取得《工程竣工验收备案》的房产，购买人有权拒绝接受，接受后若因为房屋存在质量问题或者工程瑕疵的，可以要求开发商承担质量保证责任。但是不能接受后，又以未取得《工程竣工验收备案》，不符合交付条件为由，主张逾期交房违约金。第二个问题，根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造的房屋申请房屋所有权初始登记必须办理《工程竣工验收备案》。故无论是购房户自行办理房产证还是委托房地产开发企业办理房产证，前提是商品房取得《工程竣工验收备案》。涉诉商品房未取得“工程竣工验收备案”，故造成未能及时办理房产证的责任在建民房地产公司，但是

本案争议的焦点问题有三个：第一，房屋交付是否违约；第二、房地产开发企业在办证过程中的义务问题及处理；第三、违约金是否应该支付。涉诉整栋商品房已经有买受人开始接受房屋，建民房地产公司不交付房屋给彭祥刚而愿意承担逾期交房违约金，不符合常理。结合“买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付”的约定，彭祥刚向建民房地产公司交付办证费用的2016年9月18日应该视为“付清房款和其他应交费用”之日，故其2016年9月18日接受房屋，不能认定为建民房地产公司逾期交房。未取得《工程竣工验收备案》的房产，购买人有权拒绝接受，接受后若因为房屋存在质量问题或者工程瑕疵的，可以要求开发商承担

安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2501号上诉人（原审被告）：安徽潜山县建民房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭祥刚，男，1985年9月14日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。上诉人安徽潜山县建民……