商品房预售合同纠纷 （2015）怀民一终字第7号

双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件，该时段至2013年9月27日（从约定交房的最后时间的第二天2013年9月1日起算），共计27天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定詹枝鹏、胡明慧该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但詹枝鹏、胡明慧对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到詹枝鹏、胡明慧所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按詹枝鹏、胡明慧已交房款的每日万分之二支付该时段逾期交房的违约金。我国相关法律法规并未明确规定房屋建设工程必须取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，要求取得《竣工验收备案表》是建设主管部门为加强房屋建筑质量管理的一项行政管理措施。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均确定了“工程竣工验收合格”为法定交付标准。达到法定交付标准的房产交付行为即为有效，达到法定交付

双方的约定是民事行为人之间的意思自治体现，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以据当事人请求予以适当减。双方约定的房产未经竣工验收，即未达到法定交付条件，该时段至2013年9月27日（从约定交房的最后时间的第二天2013年9月1日起算），共计27天。湖南金时投资有限公司以银行存款利率核定詹枝鹏、胡明慧该时段的实际损失，没有法律依据，本院不予支持。但詹枝鹏、胡明慧对其所受损失也并未提交证据证明，考虑到詹枝鹏、胡明慧所购为住宅，按已交房款的日万分之三计算违约金明显过分高于其损失，本院酌情调整为以日万分之二计算。故湖南金时投资有限公司应按詹

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民一终字第7号上诉人（原审原告）詹枝鹏。上诉人（原审原告）胡明慧。上诉人（原审被告）湖南金时投资有限公司湖南金时投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路。法定代表人李镇桂，该公司董事长。委托代理人林士楷（特别授权），系湖南金时投资有限公司职工。委托代理人周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人詹枝鹏、胡明慧因与上诉人湖南金时投资有限公司商……