买卖合同纠纷 （2016）皖16民终493号
裁判要旨
《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，沈鹏与王亚兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，沈鹏已支付购房款，被上诉人也已交付房屋，沈鹏使用并居住该诉争房屋至今，双方的房屋买卖合同有效。但由于该房屋买卖当事人未到房管部门履行办理房屋产权的过户登记的物权行为，故不产生房屋所有权由出卖人王亚兵转移给买受人沈鹏的法律效力。由于王亚兵出售给沈鹏的房屋设置抵押担保，并办理抵押登记，涡阳县农村信用社对该房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，沈鹏基于买卖合同享有债权，而涡阳县农村信用社基于房屋抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认涡阳县农村信用社对房屋享有的担保物权优先于沈鹏对房屋享有的债权的行使。在抵押权未解除前，未经权利人涡阳县农村信用社同意，该房屋作为抵押财产不能办理过户转让手续，故沈鹏现要求王亚兵为其办理房产证的诉讼请求不能实现，其诉讼请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判
摘要
《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，沈鹏与王亚兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，沈鹏已支付购房款，被上诉人也已交付房屋，沈鹏使用并居住该诉争房屋至今，双方的房屋买卖合同有效。但由于该房屋买卖当事人未到房管部门履行办理房屋产权的过户登记的物权行为，故不产生房屋所有权由出卖人王亚兵转移给买受人沈鹏的法律效力。由于王亚兵出售给沈鹏的房屋设置抵押担保，并办理抵押登记，涡阳县农村信用社对该房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，沈鹏基于买卖合同享有债权，而涡阳县农村
正文（节选）
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖16民终493号上诉人（原审原告）：沈鹏，男，1984年5月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：陶晓宇，涡阳县东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王亚兵，男，1973年2月11日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：王洪涛，安徽彭线旗律师事务所律师。上诉人沈鹏与被上诉人王亚兵买卖合同纠纷一案,不服安徽省涡阳县人民法院（2……