商品房预售合同纠纷 （2016）粤01民终8177号

黎沛潜、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据黎沛潜、粤锐公司的诉辩意见及庭审意见，本案的争议焦点为：1.粤锐公司是否构成逾期交楼；2.协议书是否对黎沛潜具有约束力。关于争议焦点一的问题。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房屋于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房屋在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给黎沛潜使用，已构成违约。关于争议焦点二的问题。行为人以被代理人的名义与相对人签订放弃有关权利的合同时，因直接涉及到被代理人利益的减损，故对此种代理行为的效力，应作严格审查。本案中，涉案房屋的购房人为黎沛潜一人，毛某乙在未取得黎沛潜授权的情况下，以黎沛潜的名义与粤锐公司签订协议书，属于无权代理行为。粤锐公司认为毛某乙签订协议书的行为，是其与黎沛潜的共同意思表

黎沛潜、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据黎沛潜、粤锐公司的诉辩意见及庭审意见，本案的争议焦点为：1.粤锐公司是否构成逾期交楼；2.协议书是否对黎沛潜具有约束力。关于争议焦点一的问题。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房屋于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房屋在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终8177号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：李超鹏、何巧，均为该公司职员，联系地址同该公司。被上诉人（原审原告）：黎沛潜。委托代理人：任勇波，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人黎沛潜商品房预售合同纠纷一案，不服……